新冠肺炎疫情的爆發(fā)和蔓延給社會經(jīng)濟和人民群眾均帶來巨大影響，房地產(chǎn)行業(yè)也深受沖擊。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會于1月26日向會員單位并全行業(yè)發(fā)出《倡議書》，呼吁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復(fù)。據(jù)《財經(jīng)》報道，全國已有110個城市的房協(xié)、住建局倡議或直接發(fā)文要求暫停開放售樓處，12城房產(chǎn)交易大廳暫停辦理業(yè)務(wù)或直接關(guān)閉網(wǎng)簽系統(tǒng)，無錫、大理等多地住建局還發(fā)文要求暫停建筑施工和復(fù)工，深圳等城市部分地塊拍賣也被要求延期進行。受此次疫情影響，樓市成交量驟減，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)損失嚴(yán)重。2020年2月10日全國人大常委會法工委就疫情防控有關(guān)法律問題答記者問時指出，新冠疫情可以被認(rèn)定為不可抗力事件，據(jù)此，本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受疫情影響可能產(chǎn)生的法律問題作分析，以助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)妥善解決糾紛，減少損失。

一、土地一級開發(fā)篇

1、因疫情防控措施導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開竣工時間延期如何處理？

答：疫情防控措施可能會對土地出讓合同的履行造成影響。一般情況下，土地出讓雙方會在土地出讓合同中約定逾期開竣工的違約責(zé)任。如因疫情防控需要，政府對于工地開工等采取限制性措施而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按時開工竣工的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以援引不可抗力的法律規(guī)定，主張免除責(zé)任。

2、因疫情影響造成逾期繳納土地出讓金如何處理？

答：根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十四條規(guī)定，逾期未全部支付土地使用出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。疫情防控雖然有可能因遲延開工、隔離措施等構(gòu)成不可抗力事件，但并不必然導(dǎo)致土地受讓方不能履行土地出讓金的支付義務(wù)，除因假期順延，金融支付系統(tǒng)關(guān)閉等因素導(dǎo)致不能按時進行付款操作可主張免除部分或全部責(zé)任外，土地受讓方不能援引不可抗力進行抗辯。

3、因疫情影響導(dǎo)致土地閑置如何處理？

答：根據(jù)《閑置土地處置辦法》第八條、第十二條、第十三條規(guī)定，如果因 “政府、政府有關(guān)部門的其他行為” 或 “自然災(zāi)害等不可抗力” 導(dǎo)致土地閑置的，可以采取延長動工期限等方式進行處理。如因疫情防控需要，政府采取相應(yīng)停工等管控性措施導(dǎo)致不能按期開工，進而構(gòu)成土地閑置的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以不可抗力為由而主張免除部分或全部責(zé)任。但在本次疫情爆發(fā)之前，已經(jīng)出現(xiàn)的土地閑置的，則地產(chǎn)企業(yè)不能夠以此主張免責(zé)。

4、防疫建設(shè)項目可否占用永久基本農(nóng)田？

答：防疫建設(shè)項目可占用永久基本農(nóng)田。2月11日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好疫情防控建設(shè)項目用地保障工作的通知》，明確支持疫情防控建設(shè)項目先行使用土地，對選址有特殊要求，確需占用永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護紅線的，視作重大項目允許占用。使用期滿不需轉(zhuǎn)為永久性建設(shè)用地的，使用結(jié)束后恢復(fù)原狀，交還原土地使用者，不再補辦用地手續(xù)。需要轉(zhuǎn)為永久性建設(shè)用地的，待疫情結(jié)束后及時完善用地手續(xù)。同時，要做好被占地單位和群眾的補償安置。

二、建設(shè)工程篇

1、因疫情防控措施導(dǎo)致工期順延如何處理？

答：因疫情防控措施如各地人員流動控制、政府要求延期復(fù)工等導(dǎo)致工期順延，建設(shè)方主張施工方承擔(dān)違約責(zé)任，施工方以不可抗力予以抗辯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方合同約定予以處理，雙方合同沒有約定的，施工方可以援引不可抗力的法律規(guī)定，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。????

2、施工方包工包料施工，因疫情防控措施影響造成材料供應(yīng)不能如何處理？

答：施工方應(yīng)及時通知建設(shè)方，妥善協(xié)商解決辦法。如存在損失，首先根據(jù)合同約定處理，如合同沒有約定，應(yīng)根據(jù)公平原則，由雙方合理分擔(dān)。????

3、因疫情防控措施影響造成材料價格上漲，施工方能否要求調(diào)整工程價款？

答：首先根據(jù)雙方合同約定，如果雙方簽訂的合同對于不可抗力情形下合同責(zé)任承擔(dān)有明確約定，如《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用條款，則按照合同約定處理。如雙方合同無明確約定，則根據(jù)公平原則，由雙方分擔(dān)。????

4、因疫情防控措施影響造成人工成本增加，施工方能否因此調(diào)整工程價款？

答：在結(jié)算工程價款時優(yōu)先根據(jù)雙方合同約定處理，如果雙方合同對此沒有約定，則根據(jù)本地區(qū)關(guān)于人工費調(diào)整的文件執(zhí)行，人工費調(diào)整文件對此類情形未予規(guī)定的，根據(jù)公平原則，由雙方分擔(dān)。???

三、借貸融資篇

1、因疫情原因?qū)е沦Y金支付能力下降，開發(fā)商不能及時還款銀行貸款的，如何處理？

答：還款是履行金錢支付義務(wù)行為，受疫情影響，銀行等金融機構(gòu)營業(yè)網(wǎng)點減少，現(xiàn)場業(yè)務(wù)辦理確為不便。但當(dāng)下社會電子支付方式已經(jīng)普遍，疫情影響也不會導(dǎo)致借款人自身的還款義務(wù)消滅，故借款人仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。除因假期遲延導(dǎo)致金融系統(tǒng)關(guān)閉而未能及時支付償還融資款項時可主張免責(zé)外，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主張因疫情事件導(dǎo)致其支付能力下降而要求免責(zé)的，不能成立。

但根據(jù) 2020 年 2 月 1 日《關(guān)于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》(銀發(fā)〔2020〕29 號)規(guī)定，......不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響嚴(yán)重的企業(yè)到期還款困難的，可予以展期或續(xù)貸。通過適當(dāng)下調(diào)貸款利率、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關(guān)企業(yè)戰(zhàn)勝疫情災(zāi)害影響。如果因疫情原因?qū)е轮Ц赌芰ο陆?，不能及時還款，建議房產(chǎn)地開發(fā)企業(yè)與銀行及時取得聯(lián)系，爭取能夠協(xié)商調(diào)整還款期限、利率等合同內(nèi)容。

2、因疫情影響導(dǎo)致合作方之間的資金不能按時支付，如何處理？

答：合作方之間的資金支付問題，也屬于履行金錢支付義務(wù)的行為，處理思路同上。合作方之間的資金支付義務(wù)往往與其他合同義務(wù)緊密相連，如果處理不當(dāng)，非常容易出現(xiàn)交叉違約等情形，激化矛盾，甚至影響合作事項的推進。雙方應(yīng)該在公平原則上協(xié)商處理后續(xù)合同義務(wù)的履行問題，避免后續(xù)產(chǎn)生其他爭議。

3、疫情期間，金融機構(gòu)以疫情對企業(yè)經(jīng)營造成影響為由，提前要求解除金融借款合同，停止或遲延發(fā)放貸款、提前收回貸款的，如何處理？

答：根據(jù) 2020 年 2 月 1 日《關(guān)于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》(銀發(fā)〔2020〕29 號)規(guī)定，......不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。幫助和支持企業(yè)渡過難關(guān)，維護社會就業(yè)穩(wěn)定，是疫情防控在經(jīng)濟領(lǐng)域延伸的應(yīng)有之意。在疫情防控期間，金融借款合同約定的還款期限未屆滿，沒有法定和約定的其他理由，金融機構(gòu)起訴請求解除合同的，應(yīng)不予支持；金融機構(gòu)提前收回貸款或遲延交付貸款的，借款人可以請求金融機構(gòu)繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。

4、按揭貸款客戶逾期還款，開發(fā)商是否可以疫情及防控政策作為抗辯理由，避免承擔(dān)連帶保證責(zé)任？

答：2020年2月1日《關(guān)于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》（銀發(fā)〔2020〕29號）第一條第四款規(guī)定，銀行對于逾期貸款不視為違約的對象有兩類：1.因感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員；2.受疫情影響暫時失去收入來源的人群。上述兩類人員在疫情期間發(fā)生逾期還款的，開發(fā)商可根據(jù)不可抗力事由主張免除連帶保證責(zé)任。

四、商品房買賣篇

1、受疫情防控措施影響，開發(fā)商延期交房應(yīng)否承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任？

答：（1）因開發(fā)商開發(fā)樓盤的工地人員出現(xiàn)新冠肺炎確診病例或疑似病例并導(dǎo)致停止施工的，或者因疫情防控措施導(dǎo)致施工人力短缺、設(shè)備材料無法運輸、工期延誤等的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定發(fā)生不可抗力事件。開發(fā)商可在相應(yīng)的延誤期內(nèi)免責(zé)。但開發(fā)商應(yīng)依法履行告知義務(wù)，因其未及時通知購房者而導(dǎo)致?lián)p失擴大的部分不能免責(zé)。

（2）導(dǎo)致開發(fā)商延期交房的原因既有新冠肺炎疫情防控措施的影響，又有開發(fā)商的過錯，若開發(fā)商已經(jīng)履行應(yīng)盡義務(wù)仍不能避免延誤工期的，可以全部免除其責(zé)任；如果既有開發(fā)商管理不善等過錯因素，也有疫情防控因素，則應(yīng)按原因力大小酌情免除開發(fā)商的責(zé)任。????

2、受疫情防控措施因素影響，開發(fā)商逾期交房，購房者能否要求解除合同？

答：如逾期交房確因受疫情防控措施影響，且疫情防控過后商品房繼續(xù)開發(fā)建設(shè)不存在障礙，因疫情防控措施系屬不可歸責(zé)于開發(fā)商的原因，故購房者不能因此要求解除合同。如開發(fā)商逾期交房并非僅因疫情防控措施影響，則應(yīng)排除疫情防控措施影響因素后，根據(jù)開發(fā)商的違約程度，結(jié)合合同對于違約責(zé)任的具體約定和相關(guān)法律規(guī)定予以處理。????

3、購房者簽訂商品房預(yù)約合同并交付定金后，因受疫情防控措施影響，無法與開發(fā)商簽訂正式房屋買賣合同，能否要求解除預(yù)約合同并返還定金？

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！睋?jù)此，購房者能夠證明因受疫情防控措施影響無法簽訂正式商品房買賣合同的，可以請求解除預(yù)約合同并要求開發(fā)商返還定金。

4、購房者因疫情防控措施影響，無法及時向開發(fā)商支付購房款，開發(fā)商能否解除商品房買賣合同或者要求購房者支付違約金？

答：購房者支付購房款的行為屬于履行金錢給付義務(wù)，通常不會因為疫情的原因而導(dǎo)致履行不能，因此，一般情況下不能以不可抗力為由而主張免責(zé)。但如果因購房者正處于感染救治階段，或者因假期順延銀行未能及時放款等原因?qū)е挛茨馨磿r履行付款義務(wù)的，則購房者可以主張免責(zé)。???

五、地產(chǎn)租賃篇

1、租賃房屋因疫情防控需要暫時無法使用的，承租人能否要求延長租期或減免相應(yīng)租金？

答：對于因政府命令而停止?fàn)I業(yè)的承租戶，因其直接受到政府命令這一不可抗力影響而無法開展經(jīng)營，實際導(dǎo)致承租戶無法使用租賃房屋，該類承租戶可援引不可抗力要求減免停止?fàn)I業(yè)期間的租金。對于其他承租戶，雖然其經(jīng)營狀況也受到” 新冠” 疫情的影響，但兩者之間并無法律上的因果關(guān)系，因此該類承租戶無權(quán)要求援引不可抗力減免租金。

2月6日，遼寧省印發(fā)《應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營若干政策措施的通知》，要求對承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)，1個月房租免收、2個月房租減半。???

2、房屋租賃受疫情防控措施影響，承租人能否要求解除合同？

答：對于承租房屋系短期用于服務(wù)行業(yè)的，比如出租用于游客旅游居住，因受疫情防控措施影響，合同處于履行不能狀態(tài)，承租人可以主張解除合同。對于承租人因疫情防控影響導(dǎo)致繼續(xù)履行租賃合同成本過高的，依照2019年《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第48條的規(guī)定，承租人亦可以請求提前終止租賃合同，但需要支付適當(dāng)違約金。??????

3、承租人以受疫情防控措施影響為由拖欠租金，出租人能否解除合同？

答：承租人應(yīng)對此承擔(dān)舉證責(zé)任，如能證明因受防控措施影響導(dǎo)致無法支付租金的，出租人不能因此要求解除合同。但如果在隔離等防控措施解除后的合理期限內(nèi)，承租人經(jīng)催告仍不支付租金，則出租人可按照合同約定或者法律規(guī)定的解除權(quán)主張解除合同。???

4、商場采取管控措施導(dǎo)致租戶營業(yè)狀況受影響，租戶能否提出營業(yè)損失索賠？

答：一方面商場采取的管控措施是為了落實政府命令，另一方面商場所采取的管控措施并未對租賃合同本身造成無法履行的影響，因此商場所采取的管控措施即使間接導(dǎo)致承租戶營業(yè)損失，承租戶也無權(quán)就此索賠營業(yè)損失。

六、物業(yè)管理篇

1、疫情期間，物業(yè)服務(wù)公司配合疫情防治的職責(zé)有哪些？

答：根據(jù)2020年1月28日《關(guān)于做好全省物業(yè)管理區(qū)域新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作的緊急通知》遼住建房〔2020〕1號的規(guī)定，各物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)高度重視疫情防控工作，要按照屬地政府和衛(wèi)生健康行政管理等部門的指導(dǎo)和要求，配合社區(qū)等部門做好聯(lián)防聯(lián)控工作。同時，開展環(huán)境衛(wèi)生整治行動，實施統(tǒng)一防鼠滅鼠行動，做好員工自我防范工作，暫時停止各種集會活動。

2、針對公共區(qū)域的防疫措施費用該由誰承擔(dān)？

答：物業(yè)服務(wù)公司的費用也依核定方式有所區(qū)分。包干制下的物業(yè)公司的成本應(yīng)包括疫情防控支出的成本。若物業(yè)公司認(rèn)為投入成本過高超出物業(yè)公司的承受范圍，應(yīng)主動與該區(qū)域的業(yè)委會或者為設(shè)立業(yè)委會的當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會進行協(xié)商溝通，爭取適當(dāng)?shù)貜墓彩找嬷蝎@取相應(yīng)補貼。酬金制下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)公司以收取的物業(yè)服務(wù)資金為基礎(chǔ)，在抽取依合同約定的比例和相應(yīng)數(shù)額的費用為企業(yè)自身收益后，剩下的資金應(yīng)作為防疫的支出成本，該剩余資金在成本支出有結(jié)余的應(yīng)繼續(xù)由業(yè)主享有，若無法彌補防疫成本，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)，物業(yè)公司可在進行相應(yīng)支出后向業(yè)主額外收取。

3、業(yè)主向租戶免租后，租戶的物業(yè)管理費是否也應(yīng)當(dāng)免交？

答：除非物業(yè)公司同意，否則物業(yè)管理費不應(yīng)免交。租金與物業(yè)管理費并非同一法律關(guān)系，租金減免不必然導(dǎo)致物業(yè)管理費減免。在疫情期間，物業(yè)公司仍然持續(xù)履行著物業(yè)服務(wù)工作，故業(yè)主（或租戶）仍然應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。

4、業(yè)主能否以疫情為由拒交、緩交物業(yè)費？

答：業(yè)主不能以疫情為由要求物業(yè)公司減免物業(yè)費，業(yè)主逾期繳費應(yīng)構(gòu)成違約。如果物業(yè)公司因疫情防控導(dǎo)致減少物業(yè)崗位人員配備，但物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量等未明顯下降，未對業(yè)主產(chǎn)生實質(zhì)性損害的情況下，業(yè)主不能少交或不交物業(yè)管理費。

應(yīng)對建議

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在應(yīng)對疫情對合同履行帶來的影響時，一方面應(yīng)當(dāng)爭取通過友好協(xié)商解決相關(guān)問題，另一方面應(yīng)當(dāng)注意收集并固定證據(jù)為日后訴訟做好準(zhǔn)備，及早謀劃，妥善應(yīng)對，爭取將疫情造成的風(fēng)險損失降到最低。為此，本文提出以下原則性應(yīng)對建議：

1、在疫情期間如需簽訂新的合同，應(yīng)注意充分考量疫情及其防控措施可能對合同履行的影響，在合同中作出事先安排。

2、應(yīng)注意收集新冠疫情可能構(gòu)成不可抗力或情勢變更的相關(guān)證據(jù)，為潛在官司做好證據(jù)準(zhǔn)備。如政府延長假期的通知、建筑工地延遲復(fù)工的相關(guān)政府文件、施工人員被隔離、因疫情導(dǎo)致建設(shè)工程停工、逾期復(fù)工、供應(yīng)商出具的因受疫情影響無法按時供貨的證明、政府部門提供的相關(guān)證明等證據(jù)。

3、應(yīng)及時履行通知義務(wù)及并與對方進行溝通協(xié)商。及時采取適當(dāng)減損措施（如變更交付方式、延長交付期限、及時處理易損易耗標(biāo)的物等），防止損失擴大，避免加重自身責(zé)任。

4、應(yīng)密切關(guān)注政策形勢，及時利用政策便利消減法律風(fēng)險。為應(yīng)對新冠肺炎疫情影響，無錫、上海、浙江等多地出臺針對房地產(chǎn)的樓市新政，包括延期繳納稅款、金融支持、調(diào)整預(yù)售條件、延期繳納土地出讓金等措施，重塑樓市信心，不排除接下還有其他城市出臺相關(guān)舉措。

特別說明: 合同內(nèi)容和履行情況均具有其特殊性和復(fù)雜性，法律條文的理解和適用在個案中也有可能存在不同差別，本文并非正式的法律意見，僅供參考。如有任何疑問或建議，歡迎隨時與我們聯(lián)絡(luò)。

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